¿Estafa o Incumplimiento? | Guía de Promesa de Compraventa en Ecuador

La parálisis es el síntoma más común. El comprador de un proyecto inmobiliario que no avanza se siente atrapado, sin saber si está frente a un mal negocio (un problema civil) o si ha sido víctima de un crimen (un problema penal).

Esta confusión es peligrosa. Elegir la vía civil cuando se enfrenta a un estafador profesional es tan inútil como denunciar penalmente a un constructor que simplemente se retrasó por problemas de permisos.

Para determinar la estrategia correcta, primero se debe realizar un diagnóstico legal preciso. La ley ecuatoriana traza una línea clara entre ambos escenarios, y esa línea se basa en una sola cosa: la intención del vendedor.

Sección 1: ¿Estafa o Incumplimiento? El Diagnóstico en una Promesa de Compraventa

1.1. El Escenario Civil: «Mi Vendedor Faltó a su Palabra» (Incumplimiento de Contrato)

Este es el escenario más común. Se fundamenta en que existió un acuerdo válido (el contrato) y una de las partes, simplemente, no cumplió con lo pactado.

El Punto de Partida: La Promesa de Compraventa

El documento central es la promesa de compraventa. No es un simple recibo; es un contrato vinculante. Según el Art. 1570 del Código Civil (C.C.), para que esta promesa genere una obligación legal de celebrar el contrato futuro (la compraventa definitiva), debe cumplir con cuatro requisitos estrictos:

1. Debe constar por escrito. Si la venta definitiva requiere escritura pública (como en todos los bienes inmuebles), la promesa también debe celebrarse por escritura pública.
2. El contrato prometido (la compraventa) no debe ser de aquellos que la ley declara ineficaces (ej. vender un bien público).
3. La promesa debe contener un plazo o una condición que fije la fecha de la celebración del contrato final.
4. Debe estar tan detallada que, para perfeccionar el contrato final, solo falte la entrega de la cosa (tradición) o la firma de las solemnidades legales.

Sin embargo, este contrato tiene una vulnerabilidad estructural. En jurisdicciones como Quito, la promesa de compraventa no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esto significa que, aunque el comprador tenga un contrato válido, si el vendedor deshonesto vende la misma propiedad a un tercero y ese tercero sí inscribe su escritura, los derechos del tercero (que inscribió) generalmente prevalecen.

Las Dos Soluciones Civiles Clásicas

Cuando el vendedor incumple una promesa válida, el comprador (la parte afectada) tiene una elección clara, como exploramos en nuestra guía sobre incumplimiento de contratos en Ecuador. Esta elección se basa en la figura de la «Condición Resolutoria Tácita», implícita en el Art. 1505 del C.C.. Esta regla dicta que, en todo contrato bilateral, si una parte falla, la otra puede elegir a su arbitrio entre dos caminos:

• Opción A: La Resolución del Contrato. Esto significa «borrar» el contrato. El comprador solicita a un juez que declare el contrato terminado. El efecto es retroactivo: el vendedor debe devolver todo el dinero recibido (con intereses) y, además, pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados (ej. arriendos que el comprador tuvo que pagar, gastos legales, etc.).
• Opción B: El Cumplimiento Forzoso del Contrato. Esto significa «obligar» al vendedor a cumplir. El comprador no quiere el dinero, quiere la propiedad. Si el vendedor se niega a firmar la escritura de compraventa definitiva, el juez tiene la potestad de firmarla en su nombre, perfeccionando la transferencia de dominio.

La Defensa del Vendedor (La «Mora Purga la Mora»)

Antes de demandar, el comprador debe analizar su propio comportamiento. El Art. 1568 del C.C. establece la máxima: «la mora purga la mora». Esto significa que, si el comprador también se atrasó en sus pagos (incurrió en «mora»), no puede legalmente exigirle al vendedor que cumpla o acusarlo de estar en mora.

Esta defensa civil es tan potente que incluso se ha utilizado para anular casos penales. En la Sentencia No. 2654-17-EP/22, la Corte Nacional de Justicia absolvió a una persona acusada de estafa precisamente porque el tribunal determinó que existía un incumplimiento mutuo: la compradora no había pagado el precio total y la vendedora no había entregado el inmueble. El tribunal penal aplicó el Art. 1568 del C.C. y degradó el caso de un crimen a una simple disputa contractual. Para acusar (penal o civilmente), el cumplimiento propio debe ser impecable.

1.2. El Escenario Penal: «Mi Vendedor Me Tendió una Trampa» (Estafa)

Este escenario es fundamentalmente diferente. Aquí, el contrato no fue un acuerdo que salió mal; fue la herramienta o el disfraz utilizado para cometer el crimen.

El Texto de la Ley (La «Munición» Legal)

La única arma para la vía penal es el Artículo 186 del Código Orgánico Integral Penal (COIP). Su texto es específico:

«La persona que, para obtener un beneficio patrimonial para sí misma o para una tercera persona, mediante la simulación de hechos falsos o la deformación u ocultamiento de hechos verdaderos, induzca a error a otra, con el fin de que realice un acto que perjudique su patrimonio… será sancionada con pena privativa de libertad de cinco a siete años.»

El Checklist del Fiscal (Lo que se debe probar)

Para que un Fiscal acuse, debe poder probar cada uno de los siguientes elementos (basado en elementos del tipo penal):

1. Engaño (El Núcleo): ¿Hubo «simulación de hechos falsos»? (Ej. «Tengo todos los permisos aprobados», cuando en realidad no existen). ¿O hubo «ocultamiento de hechos verdaderos»? (Ej. «No le informé que el terreno estaba hipotecado» o que «ya se lo había prometido a otro»).
2. Inducción a Error: El engaño debe ser la causa directa por la cual la víctima firmó y pagó. El perjuicio debe ser consecuencia directa de la conducta fraudulenta.
3. Acto de Disposición Patrimonial: La víctima debe haber realizado un acto que afecte su patrimonio (ej. entregar dinero).
4. Perjuicio Patrimonial: La víctima debe haber sufrido una pérdida económica real.
5. Beneficio Patrimonial: El estafador (o un tercero) debe haberse enriquecido o buscado enriquecerse.

La Agravante (El Mazo): Estafa Masiva

El mismo Art. 186 del COIP endurece drásticamente la pena si la estafa adquiere escala. La sanción sube a siete a diez años de cárcel si se perjudica a más de dos personas o si el monto del perjuicio supera los cincuenta salarios básicos unificados.

Esto es tácticamente crucial. Si una sola víctima denuncia, es más fácil para el vendedor argumentar que es una «disputa civil». Sin embargo, si la víctima se agrupa con otros afectados del mismo proyecto (como en los casos notorios en Ecuador investigados por la Fiscalía General del Estado) el caso se transforma. Deja de ser una disputa privada y se convierte en un delito masivo de interés público.

1.3. El Diferenciador Clave: El «Dolo» (La Intención de Engañar)

Esta es la «línea en la arena» que separa lo civil de lo penal: el momento en que existió la intención de defraudar.

• Estafa (Dolo Penal): La intención de engañar y no cumplir existió antes o en el momento de firmar el contrato. El vendedor nunca tuvo la intención de entregar la propiedad. El contrato fue solo el teatro para obtener el dinero.
• Incumplimiento (Dolo Civil): En el momento de la firma, el vendedor sí tenía la intención de cumplir. Sin embargo, después de recibir el dinero, decidió no hacerlo (se arrepintió, el negocio se volvió inviable, subieron los costos, etc.).

¿Cómo se prueba la intención (el «Dolo Inicial»)?

Nadie admite haber planeado una estafa. La intención (un estado mental) debe probarse con hechos externos y objetivos. Los modus operandi de los estafadores son la prueba del dolo inicial.

El vendedor argumentará «yo quería cumplir, pero no pude por factores externos» (un argumento civil). La Fiscalía debe destruir ese argumento demostrando que el cumplimiento era imposible desde el principio.

El ejemplo más claro proviene de los casos reportados por la Fiscalía: la constructora ‘Unión Constructora’ ofertaba proyectos por valor de 40 millones de dólares. Sin embargo, la investigación demostró que la empresa se había constituido con un capital social de solo 800 dólares. Es objetivamente imposible respaldar un proyecto de esa magnitud con ese capital. Por lo tanto, la promesa de construir era, desde el día uno, una «simulación de hechos falsos» (Art. 186 COIP). El modus operandi demuestra el dolo inicial.

Sección 2: La «Línea en la Arena»: Checklist de Banderas Rojas

Este listado práctico permite autodiagnosticar la situación, comparando los hechos de su caso con los patrones identificados por la Fiscalía de Ecuador en estafas inmobiliarias probadas.

2.1. Escenarios que Suelen ser «Solo Incumplimiento» (Molesto, pero no delito)

Si su situación se asemeja a esto, la vía civil es la única opción:

• El Retraso Justificado: La constructora se atrasa 6 o 12 meses. La razón es verificable (ej. retrasos en permisos municipales, falta de material por pandemia). Señal Clave: La obra, aunque lenta, avanza. El vendedor da la cara y responde correos.
• El Arrepentimiento Sincero: El vendedor (usualmente una persona natural) se arrepiente de la venta. Señal Clave: No se esconde. Llama y ofrece devolver el dinero más la multa o arras pactadas en la promesa. Esto es un incumplimiento claro, pero no hay engaño.
• La Disputa de Calidad: Entregan la propiedad, pero los acabados son de menor calidad a los ofrecidos en la sala de ventas. Esta es una disputa civil clásica sobre la correcta ejecución de las obligaciones contractuales.

2.2. Banderas Rojas que Apuntan Fuertemente a Estafa (Delito)

Si su situación se asemeja a estos escenarios, basados en los modus operandi de casos reales, la vía penal es una opción viable.

Banderas Rojas (Financieras y Corporativas) – Pruebas del «Dolo Inicial»:

• Capital Social Ficticio: La constructora promociona proyectos multimillonarios, pero una revisión en la Superintendencia de Compañías revela que se constituyó con un capital mínimo (ej. 800 dólares, como ‘Unión Constructora’). Esta es evidencia A1 de que nunca tuvo capacidad financiera para cumplir.
• Inexistencia de Proveedores: La constructora asegura que la obra avanza, pero un informe del SRI (obtenido por Fiscalía) demuestra que la empresa no tiene facturas de proveedores clave (cemento, acero, maquinaria). Esto prueba que solo recaudan dinero y no construyen.
• Precios Irrisorios y Publicidad Agresiva: Ofrecen viviendas a precios irreales (ej. 25,000 dólares por 110m2). Utilizan publicidad masiva para atraer a un gran número de personas, usando el precio imposible como gancho.

Banderas Rojas (Legales y Fácticas) – Pruebas del «Engaño»:

• La «Doble Venta»: El vendedor promete o vende el mismo lote, casa o departamento a múltiples personas distintas, recibiendo dinero de todas. Este es un indicador clásico de estafa.
• El Proyecto Inexistente (Sin Permisos): Venden lotes o departamentos de un proyecto que nunca tuvo permisos municipales de urbanización o construcción. El vendedor asegura que los permisos «están en trámite», pero en el municipio no existe ingreso alguno.
• La Venta de Terreno Ajeno: El vendedor capta dinero por un terreno que no le pertenece, que está embargado, o que pertenece a un tercero.
• Evasión de Formalidades: El vendedor insiste en recibir grandes sumas (ej. 30% de entrada) pero da largas para firmar la promesa de compraventa por escritura pública. Prefieren operar con documentos privados simples, sabiendo que esto debilita la posición de la víctima en un juicio civil.

Banderas Rojas (Comportamiento) – Pruebas de la «Inducción a Error»:

• El «Fantasma»: El patrón más claro. El vendedor es encantador y atento hasta que recibe el pago inicial. Inmediatamente después, desaparece. Las oficinas cierran, los teléfonos se apagan y toda comunicación cesa.
• La «Bicicleta»: El vendedor no desaparece, pero entra en un ciclo de excusas falsas para ganar tiempo mientras sigue captando dinero de nuevas víctimas. «El próximo mes empezamos», «Estamos cambiando de contratista», etc..

Sección 3: El Dilema Estratégico (Análisis Costo-Beneficio)

Una vez diagnosticado el escenario, la decisión es estratégica. No se trata de «justicia» en abstracto, sino de costo-beneficio para recuperar el patrimonio.

3.1. Vía Civil vs. Vía Penal: Tabla Comparativa

3.2. El Juego de Ajedrez: La Estrategia detrás de la Tabla

El análisis lógico debe ir más allá de la superficie.

1. La vía civil (demanda) parece la ruta directa para recuperar el dinero.
2. Sin embargo, un estafador profesional está preparado para la demanda civil. Legalmente, la empresa es insolvente y el vendedor no tiene bienes a su nombre.
3. Por lo tanto, ganar un juicio civil puede resultar en una «victoria pírrica»: una sentencia favorable que no se puede cobrar porque no hay qué embargar. La demanda civil rebota contra el «escudo de insolvencia».
4. La vía penal (denuncia) es la única que ataca al estafador personalmente, no a su patrimonio (inexistente).
5. El estafador no le teme a un embargo (no tiene bienes), pero sí le teme a una condena de 7 a 10 años de cárcel por estafa masiva.
6. Conclusión estratégica: La vía penal rara vez es la herramienta directa para recuperar el dinero. Es la herramienta de presión (la palanca) para forzar al estafador a negociar. El objetivo táctico de la denuncia penal es generar la suficiente presión personal (amenaza de cárcel) para que el estafador «encuentre» el dinero y firme un acuerdo reparatorio.

Sección 4: El «Escudo Legal» (Cómo Neutralizar el Miedo a Actuar)

La parálisis por miedo es el mayor obstáculo para actuar. El temor a las represalias legales (contrademandas) es real, pero puede neutralizarse con una estrategia legal correcta.

4.1. El Gran Miedo: ¿Si lo denuncio por Estafa, me puede contrademandar por Calumnia?

Este es el miedo principal. La respuesta requiere desarmar las dos posibles contrademandas:

• Calumnia (Art. 182 COIP): Es la «falsa imputación de un delito».
• Acusación o Denuncia Maliciosa (Art. 271 COIP): Es proponer una denuncia cuyos hechos no se prueban Y que, además, es declarada judicialmente como maliciosa.

El Escudo de Oro (La Estrategia de Inmunidad)

Para el miedo a la «Calumnia», la ley provee un escudo explícito y poderoso. El propio Art. 182 del COIP, en su inciso segundo, establece una excepción clave:

«No constituyen calumnia los pronunciamientos vertidos ante autoridades, jueces y tribunales, cuando las imputaciones se hubieren hecho en razón de la defensa de la causa.»

Traducción: La ley específicamente da permiso para acusar a alguien de un delito, siempre que se haga ante la autoridad correcta (Fiscalía, Juez) como parte de un reclamo o defensa. Denunciar una estafa ante la Fiscalía no es calumnia; es ejercer el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. El riesgo es, por tanto, prácticamente nulo si se hace correctamente.

La Estrategia del Abogado (Cómo Anular el Riesgo de «Malicia»)

El riesgo de «Denuncia Maliciosa» (Art. 271 COIP) sí existe, pero es bajo. Para que proceda, no basta con que la víctima «pierda» el caso penal. Un juez debe declarar expresamente que la denuncia fue «maliciosa», es decir, que la víctima sabía que los hechos eran falsos y que denunció solo para causar daño.

Un abogado estratega anula este riesgo:

1. La denuncia nunca se basa en opiniones o insultos (Ej. «Denuncio a ese ladrón»).
2. La denuncia se basa exclusivamente en hechos y pruebas (Ej. «Denuncio que la empresa X, con capital de 800 dólares [Prueba A], me vendió un proyecto sin permisos [Prueba B], configurándose los elementos del Art. 186 COIP»).

Al basar la denuncia en las «Banderas Rojas» (Sección 2), el abogado demuestra «buena fe» y anula cualquier alegato de malicia.

4.2. ¿Puedo presentar una demanda civil Y una denuncia penal al mismo tiempo?

La Respuesta Corta: SÍ.

Son acciones independientes. La acción penal busca castigar el delito (proteger a la sociedad) y la acción civil busca reparar el contrato (proteger su patrimonio).

La Estrategia Recomendada (La Jugada Maestra)

La estrategia óptima, si las «Banderas Rojas» de estafa son claras, es usar ambas vías de forma coordinada:

1. Iniciar la Vía Penal (Denuncia): Se presenta en Fiscalía. Esto genera la presión inmediata y utiliza el poder investigativo del Estado (rastreo de dinero, peritajes).
2. Iniciar la Vía Civil (Demanda): Se presenta ante un juez civil, buscando la resolución del contrato y el embargo de cualquier bien que se pueda encontrar.

Es fundamental entender que, aunque independientes, estos procesos pueden afectarse. Es común que la acción civil se suspenda (se ponga en pausa) si la decisión del juez civil depende de si existió o no un delito. El juez civil dirá: «No voy a decidir sobre la devolución del dinero hasta que el juez penal decida si esto fue una estafa o no».

«Ganar Perdiendo»: La Estrategia Oculta

Aquí es donde se neutraliza el miedo a «perder» el caso penal.

• Escenario Malo: El juez penal dicta sentencia y declara que «los hechos denunciados (ej. la doble venta) nunca existieron». En este raro caso, la acción civil (que se basa en ese hecho) probablemente también morirá.
• Escenario Bueno (La Estrategia Oculta): El juez penal investiga y sentencia: «Los hechos (la doble venta, la falta de permisos) sí existieron, pero absuelvo al vendedor porque no se pudo probar el dolo inicial (la intención). Declaro que esto es un asunto puramente civil».

Esta «pérdida» en sede penal es, en realidad, una victoria estratégica para la vía civil (tal como lo analiza este artículo). La víctima toma esa sentencia penal (que prueba que el incumplimiento y los hechos sí existieron) y la presenta en el juicio civil (que estaba suspendido). El juez civil ya no tiene que debatir si hubo o no incumplimiento; el juez penal ya lo investigó y lo probó. El caso civil se acelera y se enfoca únicamente en la indemnización.

La investigación penal, aunque «perdida», sirvió como la fase de recolección de pruebas perfecta, financiada por el Estado, para la victoria civil. Esta complejidad estratégica es donde la asesoría de un abogado litigante se vuelve crucial.