Usted pagó por un proyecto «en planos» y ahora sufre un incumplimiento del proyecto en planos en Ecuador. El documento clave que define esta relación es la promesa de compraventa. Este es un contrato donde las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, la compraventa definitiva. Pero, ¿qué pasa cuando el incumplimiento no parece un simple retraso? Lo primero es determinar si es una estafa o un simple incumplimiento de contrato. Este diagnóstico es crucial porque la promesa de compraventa esconde un riesgo estructural: un criterio jurídico del Registro de la Propiedad de Quito establece que no es un acto inscribible. Esta falta de inscripción significa que su derecho es meramente personal con la constructora, no un derecho real sobre el inmueble. Si la constructora hipoteca la propiedad, la vende varias veces o entra en liquidación, usted no tiene prelación sobre el bien y se convierte en un acreedor común más.
Vía Administrativa: Qué hacer ante un incumplimiento de proyecto en planos en Ecuador
Aunque la vía judicial es la única que puede ordenar la devolución del dinero, la vía administrativa es una herramienta de presión más rápida y, a menudo, más eficaz para detener el fraude y recopilar pruebas.
La SuperCias (El Interventor)
La Superintendencia de Compañías (SuperCias) vigila a las compañías legalmente constituidas. La ley permite que terceros afectados, como los compradores, presenten denuncias societarias. El poder real de la SuperCias en estos casos es la intervención. Como se evidenció en el Caso Terrabienes, la SuperCias tiene la facultad de intervenir al grupo empresarial, cesando a los administradores originales y solicitando medidas cautelares sobre los bienes de los accionistas y administradores. Esta intervención también preserva los registros contables, que servirán como prueba fundamental para la Fiscalía.
La Defensoría del Pueblo (El Megáfono)
La Defensoría del Pueblo (DPE) acepta «quejas» o «reclamos» de los ciudadanos. Aunque no tiene poder coactivo (no puede ordenar pagos), su poder es de visibilidad y presión política. Su estrategia, vista en el Caso Terrabienes, es agrupar a cientos de víctimas dispersas y elevar el problema: ya no es un «incumplimiento privado», sino una «vulneración del derecho a la vivienda» (Art. 36 de la Constitución). Su rol clave es remitir el caso a la Fiscalía, añadiendo una presión pública significativa para que el sistema penal actúe.
El Municipio (El Punto de Falla)
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GADS) son la primera línea de control y, a menudo, el punto de falla que permite la estafa. Son responsables de emitir permisos de construcción. En Quito, la Agencia Metropolitana de Control (AMC) recibe denuncias por «construcciones sin permisos». En estafas como Terrabienes, la constructora culpaba a la «falta de permisos municipales» por retrasos, cuando la investigación reveló que la inmobiliaria nunca solicitó los permisos para esas etapas.
Estrategia Legal 2: La Vía Judicial (La Artillería Pesada)
Esta es la vía para la recuperación económica o la sanción. Decidir si usarla implica un análisis estratégico de la vía civil o penal, ya que cada una tiene objetivos distintos.
La Vía Civil (Recuperar el Dinero)
Ante el incumplimiento, la vía civil le permite demandar dos caminos: 1) La Resolución del Contrato, para terminarlo por culpa del vendedor, y 2) La Indemnización por Daños y Perjuicios, que busca una compensación económica por el daño emergente (lo pagado) y el lucro cesante (lo que dejó de ganar). El gran riesgo de esta vía es la lentitud: estas reclamaciones se ventilan en Procedimiento Ordinario, según el Artículo 289 del Código Orgánico General de Procesos (COGEP), el cual es el más largo y complejo del sistema legal ecuatoriano.
La Vía Penal (Forzar la Negociación)
Cuando el incumplimiento es un engaño deliberado, se configura un delito. Los más comunes son la Estafa (Art. 186 COIP), que ocurre cuando el proyecto mismo es una simulación para inducir a error, y el Abuso de Confianza (Art. 187 COIP). A menudo, este desvío de fondos configura un abuso de confianza. Tácticamente, la Fiscalía suele acusar por Estafa en proyectos «en planos», especialmente por la agravante de estafa masiva (7 a 10 años de cárcel), como se demostró en el caso Unión Constructora, un claro incumplimiento de proyecto en planos en Ecuador.
Caso Práctico (E-E-A-T): ¿Cómo se ve esto en la vida real?
El Precedente Penal: El Colapso de ‘Unión Constructora’
La firma Unión Constructora S.A. captó fondos de aproximadamente 1,400 personas para proyectos de vivienda que nunca entregó. Los afectados realizaron múltiples marchas ante la Superintendencia de Compañías para exigir sus recursos. Tras la detención de sus directivos, el Tribunal Quinto de Garantías Penales de Pichincha los declaró culpables del delito de Estafa. La conclusión clave de este precedente es que el incumplimiento masivo «en planos» sí es un delito penal, no solo un asunto civil.
El Precedente Administrativo: La Caída de ‘Terrabienes’
La inmobiliaria Terrabienes (Grupo Ortega) afectó a unas 1,200 familias en el proyecto «Arcos del Río» en Guayaquil. La táctica de engaño de la empresa fue culpar al municipio por la «falta de permisos municipales». Sin embargo, las investigaciones revelaron que Terrabienes nunca solicitó dichos permisos para las primeras etapas, evidenciando la simulación. El desenlace fue una acción administrativa decisiva: la Superintendencia de Compañías intervino el grupo empresarial y la Defensoría del Pueblo consolidó a las víctimas y remitió el caso a Fiscalía por presunto delito de estafa.
Conclusión Estratégica: Su Plan de Acción
El incumplimiento de proyecto en planos en Ecuador requiere un ataque coordinado. La presión administrativa (SuperCias, DPE) se usa para congelar la situación, detener el fraude y recolectar pruebas, mientras se prepara la vía judicial (Civil o Penal) para la recuperación final del capital.
Cada caso es diferente. El primer paso es un diagnóstico legal para determinar si su caso es un incumplimiento civil, una estafa o un abuso de confianza. Si usted está atrapado en un proyecto inmobiliario que no avanza, agende una Sesión Estratégica para analizar la evidencia de su caso y definir la hoja de ruta más eficiente.
